Immobilienertragssteuer - privater Liegenschaften (Immo-ESt)

Per 1. April 2012 und mit Änderung seit 1. Jänner 2016 ist die neue Immobilienertragsteuer (Immo-Est) in Kraft getreten. Nachstehend finden Sie eine Erklärung im Detail, wie hoch die Steuerlast bei Immobilienverkäufen ausfällt und welche Regeln zu beachten sind.

Im Stabilitätsgesetz 2012 sind einerseits die Abschaffung der Spekulationsfrist für private und betriebliche Liegenschaften sowie die Besteuerung von Umwidmungsgewinnen enthalten. Die Abzugsmöglichkeit von Veräußerungskosten wurde eingeschränkt. Für private Immobilieneigentümer ist zwischen sogenannten „Alt- und Neufällen“ zu unterscheiden, wobei jeweils das Anschaffungsdatum (bei unentgeltlichem Erwerben jenes des Rechtsvorgängers) relevant ist.

Anschaffung vor dem 31.3.2002

Für private Altliegenschaften, welche bereits außerhalb der bisherigen Spekulationsfrist sind, also in der Regel vor dem 31.3.2002 (bzw. ausnahmsweise vor 31.3.1997) angeschafft wurden, gilt Folgendes:

• Die Spekulationsfrist von 10 bzw. 15 Jahren wurde ab 1.4.2012 abgeschafft.
• Bei Verkauf von umgewidmeten Grund und Boden erfolgt die Besteuerung pauschal mit 18 % des Veräußerungserlöses, wenn die Umwidmung auf Bauland u.Ä. nach dem 31.12.1987 erfolgte, wobei Umwidmungen innerhalb der Bauklassen irrelevant ist. Ebenfalls unter Umwidmungen sind sogenannte Sonderwidmungen für z.B. Einkaufzentren einzuordnen.
• Bei Verkauf von nicht oder vor dem 31.12.1987 umgewidmeten Immobilien beträgt die Immobilienertragsteuer pauschal 4,2 % vom Erlös.
• Anstelle der pauschalen Besteuerung des Verkaufserlöses mit 18 % bzw. 4,2 % kann - wenn dies günstiger ist - auf Antrag der Veräußerungsgewinn (das heißt, insb. nach Abzug der Anschaffungskosten) besteuert werden (siehe unten Anschaffung nach dem 30.3.2002“).
• Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung sind großteils nicht absetzbar. Jedenfalls abgesetzt dürfen die Notar-/Rechtsanwaltskosten, sowie allenfalls zu korrigierende Vorsteuern bei Verkauf, sofern nicht zur Umsatzsteuerpflicht optiert wird.

Anschaffung nach dem 31.3.2002

Für private Neuliegenschaften, welche ab dem 31.3.2002 (bzw. ausnahmsweise ab dem 31.3.1997) erworben wurden, gilt hingegen:

• Die Spekulationsfrist wird abgeschafft, somit ist die Steuerpflicht weiterhin gegeben.

Für Veräußerungsgewinne von Liegenschaften und Gebäuden, die ab 31.3.2002 angeschafft wurden und seit dem 1.4.2012 veräußert werden, ergibt sich folgende Neuregelung:

• Steuersatz 30 % des Veräußerungsgewinns;
• Steuerfrei bleiben: Gebäude, die selbst hergestellt wurden (sofern diese nicht innerhalb der letzten 10 Jahre zur Einkunftserzielung verwendet wurden), Enteignungen, und wenn die Immobilie bei Veräußerung Hauptwohnsitz war und dieser im Zuge der Veräußerung aufgegeben wird (2 Jahre durchgehend seit der Anschaffung oder 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre vor Verkauf);
• Instandsetzung und Herstellungsaufwendungen reduzieren den Veräußerungsgewinn (nicht Instandhaltung);
• Die neue Immo-ESt wird grundsätzlich vom Notar/Rechtsanwalt selbstberechnet.